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Prêt immobilier sur 30 ans (le retour)
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Depuis quelques semaines, le marché du crédit immobilier connaît un petit revirement de situation avec le retour des prêts sur 30 ans. Cette réintroduction inattendue marque une évolution positive dans la politique de financement des banques, qui avaient réduit à 25 ans la durée maximum des crédits immobiliers ces dernières années. Pour l’emprunteur, est-ce pour autant la fin des contraintes liées à la hausse des taux ? Est-ce vraiment une bonne nouvelle ?
Pourquoi les crédits sur 30 ans sont de retour ?
La Banque centrale européenne (BCE) a récemment terminé son cycle de hausse des taux directeurs, une phase qui influence directement le coût des emprunts pour les banques. En conséquence, ces dernières commencent à assouplir leurs critères, notamment en ce qui concerne la durée maximum des crédits. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a également joué un rôle en permettant une certaine flexibilité dans les conditions de prêt, ouvrant la voie à des crédits sur des périodes plus longues. A noter aussi, l’arrivée d’une durée de 27 ans pour les projets avec 10% de travaux. Les crédit sur 30 ans sont donc de retour pour quelques banques uniquement et cela reste à la marge.
Comparatif crédit sur 25 ans et crédit sur 30 ans
Impact sur les mensualités de remboursement
Quel est l’impact de passer d’un crédit sur 25 ans à un crédit sur 30 ans en terme de mensualité et avec les taux actuels toujours élevé ? Nous avons pris un taux moyen actuel sur 25 ans (4.30%) et un taux moyen actuel sur 30 ans (4.70%)
| Mensualités hors assurance sur 25 ans (4.30%) | Mensualités hors assurance sur 30 ans (4.70%) | Baisse de mensualité en passant de 25 ans à 30 ans |
Crédit de 100 000€ | 544.54€ | 518.64 | – 25.90€ |
Crédit de 200 000€ | 1 089.08€ | 1 037.28 | – 51.80€ |
Crédit de 300 000€ | 1 633.62€ | 1 555.91 | – 77.71€ |
Entre 25 et 77€ par mois d’économies en fonction du montant emprunté, finalement la baisse n’est pas tant significative que cela (4.75%). On ne fera donc pas un prêt sur 30 ans pour baisser ses mensualités de base, le taux d’endettement baisse très peu lui aussi.
Impact sur la capacité d'emprunt
Combien peut-on gagner en budget en passant d’un crédit sur 25 ans à un crédit immobilier sur 30 ans ? Mensualités hors assurance.
| Capacité d’emprunt sur 25 ans (4.30%) | Capacité d’emprunt sur 30 ans (4.70%) | Gain en capacité d’emprunt |
Mensualités de 500€ | 91 820€ | 96 406€ | + 4 586€ |
Mensualités de 1 000€ | 183 641€ | 192 813€ | + 9 172€ |
Mensualités de 1 500€ | 275 461€ | 289 219€ | + 13 758€ |
L’emprunteur gagne presque 5% de capacité d’emprunt lorsqu’i passe d’un emprunt sur une durée de 25 ans à un emprunt sur une durée de 30 ans.
Impact sur le cout de crédit
Au même titre que la baisse des mensualités, nous avons voulu nous pencher sur l’impact en terme de coût d’intérêts supplémentaire (hors assurances) que va créer un passage d’un prêt de 25 ans à 30 avec les conditions de taux moyennes actuelles.
| Coût de crédit sur 25 ans (4.30%) | Coût de crédit sur 30 ans (4.70%) | Coût du passage de 25 ans à 30 ans |
Crédit de 100 000€ | 63 362€ | 86 710€ | + 23 348€ |
Crédit de 200 000€ | 126 724€ | 173 421€ | + 46 697€ |
Crédit de 300 000€ | 190 086€ | 260 013€ | + 69 927€ |
Le coût de crédit va augmenter de manière assez nette (+ 36% pour nos exemples). Cette hausse est sous réserve de conserver son crédit inchangé sur 30 ans ce qui est peu probable, il est possible que le prêt soit racheté lors d’une future baisse des taux, soldé par anticipation en cas de revente…
Impact sur le capital restant dû (CRD)
En cas de revente du bien immobilier, combien restera t-il à rembourser à la banque au bout de 5 ans, 10 ans, 15 ans ? Comparatif entre un crédit sur 25 ans et 30 ans.
| Crédit de 200 000€ sur 25 ans (4.30%) | Crédit de 200 000€ sur 30 ans (4.70%) | Economie réalisée sur 25 ans par rapport à 30 ans |
CRD à 5 ans | 175 120€ | 182 861€ | – 7 740€ |
CRD à 10ans | 144 285€ | 161 193€ | – 16 908€ |
CRD à 15 ans | 106 068€ | 133 798€ | – 27 730€ |
Les différences de capital restant dû sont assez importantes, avec déjà 7 740€ d’écart au bout de 5 ans. Clairement l’un des impacts les plus négatifs des crédit sur 30 ans.
Avantages et Inconvénients pour les Emprunteurs
Le positif...
Aujourd’hui, avec les taux élevés autour de 4% sur 25 ans et proche de 5% sur 30 ans chez certaines banques, l’avantage de contracter un prêt sur 30 ans sera de faire baisser ses mensualités de crédit immobilier par rapport à un prêt sur 25 ans. Comme nous l’avons vu au dessus avec les comparatifs, cette baisse de mensualité est toutefois à nuancer.
Cette durée permet de réduire le taux d’endettement, rendant sur certains profils l’accession à la propriété plus simple, notamment dans des régions où les prix de l’immobilier sont élevés. L’impact sur le taux d’endettement est tout de même très faible, quelque pourcents de grappillés, pas plus !
... le négatif !
Il y en a plusieurs et ils sont non négligeables. Vous remboursez plus longtemps et cela vous coût plus cher ! Le coût total du crédit s’avère généralement bien plus élevé sur 30 ans, en raison des taux d’intérêt plus élevés et de la durée plus longue de emboursement. L’assurance aussi coutera plus cher car vous la paierez théoriquement plus longtemps. Le remboursement du capital sera plus long, et en cas de revente la marge dégagée sera diminuée d’autant. Il ne faut pas oublier sue les intérêts se paient de manière décroissante avec un montant important au début du remboursement.
Alors, finalement, le prêt sur 30 ans ?
En résumé, le retour des prêts sur 30 ans restera anecdotique et sera plutôt symbolique pour monter une certain réouverture des banques au marché du crédit immobilier en ce début d’année 2024. Dans les faits, nous déconseillons de monter un projet avec un crédit sur 30 ans, sauf exception et en pleine connaissance de cause. Une analyse approfondie et personnalisée est indispensable pour prendre la meilleure décision en matière de crédit immobilier.
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